Se si ha intenzione di vendere un immobile, è probabile chiedersi se si può vendere nel caso in cui sia stato oggetto di ristrutturazione agevolata con il Superbonus 110%.
Cerchiamo di capirne di più.
Quando si fanno lavori di ristrutturazione col Superbonus, si può vendere subito una casa?
Attualmente, non ci sono divieti a rivendere l’immobile sul quale sono stati fatti gli interventi prima che siano trascorsi cinque anni dal rogito, e questo principio si applica anche in caso di Superbonus.
Se si tratta di seconda casa, però, se si vende prima di cinque anni, si paga l’imposta sulla plusvalenza, pari al 26%.
Tuttavia, con la nuova legge di Bilancio, a partire dal 2024, chi vende l’immobile ristrutturato prima di un arco temporale pari a 5 anni, alla fine dei lavori dovrà pagare le tasse su tutto il guadagno realizzato, se ha scelto lo sconto in fattura o la cessione del credito.
Si va verso la normalizzazione del Superbonus: con la manovra 2024 sembra che il governo dirà addio allo sconto in fattura e alla cessione del credito. Questa e molte altre novità sono state approvate dal Consiglio dei ministri che si è tenuto nella mattinata di lunedì 16 ottobre.
Superbonus, cosa cambierà con la manovra 2024
Sembra che dal prossimo anno il Superbonus scomparirà dal panorama normativo italiano attraverso la cancellazione della cessione del credito e dello sconto in fattura.
Il governo sarebbe anche interessato a non prorogare il termine di fine anno per il termine dei lavori in condominio (secondo le stime, sarebbero oltre 20mila gli edifici in ritardo sul termine dei lavori).
Si tornerà, quindi, a uno sconto del 50% o del 65%; le detrazioni si potranno spalmare su 10 anni.
Novità importanti, quindi, su un tema delicato come quello dell’efficientamento energetico di cui si discute anche a Bruxelles, in vista del prossimo negoziato (che si terrà probabilmente a dicembre di quest’anno) sulla direttiva Case Green.
Le altre novità della manovra 2024
Tra i 23 e i 15 miliardi di euro, due terzi dei quali in extra deficit: questo l’ammontare della manovra fiscale 2024 che il governo ha approvato durante il Cdm del 16 ottobre. Tra le misure più importanti della nuova legge di bilancio ci sono:
- taglio del cuneo fiscale: si prevede una revisione al rialzo dell’esonero parziale sulla quota dei contributi previdenziali a carico dei lavoratori dipendenti. Il taglio sarà del 6% per i lavoratori con un reddito fino a 35mila euro l’anno e del 7% per quelli con un reddito fino a 25mila euro;
- mini Ires al 15% per le imprese (9 punti percentuali al di sotto dell’attuale 24%);
- stop all’acconto di novembre per tutti i lavoratori;
- decreto anticipi: 3,2 miliardi per finanziare gli aumenti contrattuali ai lavoratori statali;
- Global minimum tax a carico delle società con almeno 750 milioni di euro di fatturato consolidato;
- ipotesi aumento della tassa di successione;
- verso un taglio da 50mila euro di reddito per i bonus fiscali;
- spending review: taglio del 5% sui fondi dei Ministeri.
Come accennato, con la nuova legge di Bilancio, i cinque anni di tempo da considerare per evitare il pagamento del 26% delle imposte non si dovranno più calcolare a partire dal momento in cui è stato fatto il rogito, ma dal momento in cui si sono conclusi i lavori del Superbonus.
Ciò non riguarderà i proprietari che hanno ottenuto un bonus fiscale tramite il rimborso dell’IRPEF versata.
La “riforma” del Superbonus inaugurerà nel 2024 la nuova stagione degli incentivi rivisti al ribasso. Il dibattito politico si è concentrato sull’utilizzo che si è fatto negli ultimi anni di questi benefici. Se è vero che hanno messo a dura prova i conti pubblici, è altrettanto vero che hanno rimesso in moto i cantieri e il mercato del lavoro. Tra le novità attese per il nuovo anno, ce n’è una in particolare destinata a far discutere, e riguarda la tassazione sulle plusvalenze dalla vendita di una casa ristrutturata. Quanto pagheranno di più i proprietari delle case?
Secondo i più critici, il gettito non sarà tale da far sorridere le casse dello Stato. A sorridere meno saranno invece i proprietari che decideranno di vendere una casa ristrutturata col Superbonus. Il timore adesso è che l’attesa alle casse del Fisco porti a dei ripensamenti rispetto all’idea di vendere casa, bloccando ulteriormente un mercato che è in crescita.
Vendere casa ristrutturata col Superbonus, quante tasse si pagano sulla plusvalenza?
Le plusvalenze sulla vendita di una casa ristrutturata con il Superbonus non saranno più considerate “redditi diversi”. La novità da gennaio 2024 è che il 26% di tasse sarà calcolato sull’intera plusvalenza, e non solo sulla parte “scontata” con le ristrutturazioni edilizie agevolate come è stato finora. Significa che, chi aveva pensato di ristrutturare un immobile con Bonus e Superbonus da non più di 10 anni, sperando di ottenere un margine di guadagno dalla vendita dell’immobile stesso, dovrà ora fare i conti con l’intera tassazione.
Dunque, chi decidesse di vendere, dovrà ora mettere in conto il 26% di tasse da pagare sull’intero valore, e non solo sulla parte ristrutturata col Superbonus. E andrà considerato anche il periodo intercorso tra i lavori e la cessione.
Calcoli e simulazioni
La Fondazione nazionale commercialisti ha simulato un esempio concreto. Ipotizziamo di aver acquistato casa nel 2000 ad un prezzo di 200mila euro. Nel 2021 abbiamo effettuato dei lavori di ristrutturazione per un valore di 50mila euro, beneficiando delle agevolazioni del Superbonus, un incentivo ad adeguare e migliorare l’efficientamento della nostra abitazione, adeguando l’immobile ai nuovi canoni eco-sostenibili.
Se avessimo deciso di rivenderla nel 2023 a un prezzo di 400mila euro, la plusvalenza che avremmo ottenuto dalla cessione non sarebbe stata tassabile, poiché sono intercorsi più di 5 anni tra l’acquisto (anno 2000) e la cessione dell’appartamento (anno 2024).
E invece, con la nuova manovra finanziaria del governo, nel 2024 la vendita della casa ipotizzata sarà tassabile, poiché sono passati meno di dieci anni dai lavori agevolati col Superbonus (anno 2021) e la data di cessione dell’appartamento (anno 2024).
Nel caso simulato, la plusvalenza realizzata è di 150 mila euro ma la parte tassabile è di 88.200 euro (quindi 150mila meno il costo di acquisto rivalutato in base all’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati). Alla fine, verseremo in più 22.932 euro di tasse (il 26% di 88.200 euro).