Il mercato immobiliare tira il fiato. Ma il calo delle compravendite e dell’erogazione di mutui potrebbe risultare meno marcato di quanto previsto. E tiene, almeno nei primi mesi dell’anno, il segmento delle seconde case. Il Consiglio nazionale del Notariato ha pubblicato in questi giorni i dati statistici relativi al primo bimestre 2023. Si tratta di dati importanti, perché l’organo di rappresentanza dei Notai traccia le proprie analisi sulla base di rogiti notarili effettivamente registrati, quindi sulle operazioni reali.
In calo gli acquisti di “prima casa”, tiene il mercato delle “seconde case”
Nei primi due mesi del 2023, rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, il calo delle compravendite è stato del 2,7%, ma in realtà il mercato ha iniziato a frenare decisamente solo a febbraio, con il dato limitato a quelle quattro settimane segna -8,68%. Da notare, poi, che lo stallo riguarda proprio le abitazioni principali degli italiani. Infatti, gli acquisti di “prima casa” tra privati sono arretrati del 6% e addirittura del 24% quelli da impresa, quindi le case nuove. Al contrario, invece, il mercato della “seconda casa” è cresciuto di qualche punto percentuale.
Questo dettaglio si lega in modo inscindibile alla questione dei finanziamenti. La seconda casa, infatti, spesso viene acquistata per intero in contanti, sia come dimora per le vacanze, sia come asset in cui investire la liquidità, mentre l’acquisto della prima casa è molto più vincolata alla disponibilità dei mutui. L’inizio del 2023 stava già scontando il rincaro del costo del denaro. E infatti, nel bimestre in esame, sul fronte dei mutui si registra un calo medio del 23,56%, ben più alto quindi rispetto al calo delle transazioni. In valore assoluto, si tratta di 61.581 contratti di mutui stipulati nel primo bimestre 2022 contro 47.070 di oggi.
Buone notizie sul fronte finanziamenti agli Under36
Nonostante questo contesto, l’elaborazione del Notariato sullo sviluppo dell’intero 2023 restituisce segnali migliori rispetto ad altre fonti. Per la fine dell’anno, a livello di transazioni, il calo delle compravendite dovrebbe attestarsi al 10,7% rispetto al 2022. Frutto della media tra il -16,5% delle prime case e il -8,5% delle seconde. La proiezione relativa all’erogazione di mutui, invece, dice che a fine anno l’arretramento dovrebbe fermarsi intorno al 10,1%. Ma nello specifico dei finanziamenti ci sono anche buone notizie. Infatti, nella fascia d’età compresa tra 18 e 35 anni, il dato finale relativo ai mutui dovrebbe chiudere addirittura con un rialzo delle erogazioni del 9%. Questo, grazie alla proroga delle agevolazioni fiscali, ossia il Fondo di garanzia per l’acquisto della prima casa, che può concedere una garanzia statale fino a un massimo dell’80% della quota capitale del finanziamento, appunto per gli under 36, con Isee non superiore a 40mila euro annui.
La misura era stata prorogata una prima volta, da marzo a giugno. Ora, la scadenza sta per essere allungata fino al 30 settembre, grazie a un emendamento contenuto nel cosiddetto decreto Omnibus (Dl 51/2023), art. 4 sexies, già approvato in Commissione Bilancio e Affari costituzionali alla Camera.
Le differenze a livello territoriale: bene Torino e Bologna, Milano e Roma nella media, male Napoli
Un discorso a parte, poi, merita la distribuzione territoriale dei dati del Notariato. Un versante in cui emergono differenze complesse da decifrare. Prendiamo il caso di Torino, una città storicamente molto più abbordabile rispetto alla vicina Milano, dove in media si riesce ad acquistare intorno ai 2mila euro al metro quadrato mentre le abitazioni di fascia alta restano su valori intorno ai 3.500 euro/mq. Quanto una buona periferia milanese. Sotto la Mole, il dato delle compravendite è addirittura positivo, +3,26%, trainato però dagli scambi di “seconda casa” tra privati (+12,4%) e da impresa (+19,27%) mentre le compravendite di prima casa tra privati registrano un calo del 5,82% e l’erogazione di mutui è scivolata del 28%. Una fotografia perfetta del doppio binario in cui si sta muovendo l’immobiliare, con la fascia delle coppie o delle famiglie alla ricerca di una prima abitazione che restano sovente alla finestra. Mentre invece, la sensazione è che diverse famiglie abbienti stiano riversando liquidità sul mattone, da mettere a reddito o in attesa di una sua rivalutazione.
Diversa invece la situazione a Bologna, che mostra il segno positivo, ma in questo caso rispetto alla “prima casa”, con scambi in crescita del 5,33% a gennaio e del 2,54% a febbraio.I due mercati principali, Milano e Roma, presentano cali complessivi delle compravendite nella media: Milano -3,74%), Roma -2,09%. Altrove, invece, spiccano scivoloni più marcati. Il più evidente è quello di Napoli, che nel bimestre in esame ha registrato un calo del 14,9% delle compravendite di abitazioni: -26,5% gli scambi di prima casa tra privati, -21,8% quelli da impresa. Stabile, invece, il dato delle vendite di seconde case tra privati. Anche qui, probabilmente, dovuto a un effetto di riallocazione di liquidità da parte di alcune famiglie