COMPRARE CASA PER METTERLA A REDDITO : UN’UTILE PENSIONE INTEGRATIVA?

La possibilità di investire in una casa a reddito incuriosisce sempre più italiani. Con interessi oggi più ristretti per i comuni investimenti finanziari, sono molte le persone che valutano l’acquisto di un immobile per ottenere una rendita stabile nel tempo. Tanto che, da qualche anno a questa parte, non manca chi decide di comprare casa per metterla a reddito così da ottenere una sorta di pensione integrativa. Ma come si ricava un reddito da un immobile, quali fattori serve considerare e, soprattutto, quanto è vantaggioso questo tipo di investimento?

Sono molti gli elementi da prendere in considerazione prima di acquistare un immobile per metterlo a reddito, dalla propria capacità di spesa fino alla possibile destinazione d’uso della casa comprata. Di seguito, tutte le informazioni utili.

Quando si parla di casa a reddito, si indica genericamente la possibilità di acquistare un immobile per ottenerne un guadagno. In altre parole, anziché comprare una casa per trasferirsi con la propria famiglia, la si acquista per ottenere un reddito aggiuntivo. In che modo ciò può accadere?

Sono solitamente due le modalità di cui si può approfittare per mettere una casa a reddito:

• affitto a terzi: in questo caso, si acquista un immobile per poi offrirlo in affitto a terzi. Il canone di locazione incassato, al netto delle obbligatorie imposte, potrà quindi essere investito per ripagare il finanziamento. In questo modo, in fase di acquisto ci si potrà permettere un mutuo per la casa dal valore maggiore, date le entrate più alte, e approfittarne per ottenere un guadagno mensile più o meno stabile nel tempo;
• ristrutturazione e vendita: allo stesso modo, è possibile acquistare un immobile a buon prezzo, magari perché in condizioni non ottimali, ristrutturarlo e rimetterlo nuovamente sul mercato immobiliare. Si otterrà così un guadagno interessante dalla vendita stessa, considerando come il prezzo finale verrà stabilito anche in virtù dei rinnovamenti su cui si è investito.

Ovviamente, quando si parla di acquistare casa per affittarla a terzi, non ci si riferisce a una pensione integrativa in senso stretto, come quella che si potrebbe stipulare con un istituto di credito oppure assicurativo. Bensì, della possibilità di avere a disposizione un’entrata fissa ogni mese, più o meno stabile nel tempo, grazie a un contratto di locazione. 

Come facile intuire, l’entità del guadagno che si può sperare di ottenere dipende da molti fattori, tanto che difficilmente si potranno raccogliere le stesse cifre che si potrebbero ottenere con una vera pensione integrativa. Tra gli elementi da prendere in considerazione, vi sono infatti:

• luogo dove è ubicato l’immobile: gli affitti non sono i medesimi in tutta Italia, variano a seconda del comune dov’è ubicato l’immobile e, fatto non meno importante, dal quartiere in cui è inserito;
• pregio dell’immobile: ovviamente, più l’immobile è di elevato valore e inserito in un contesto di pregio, più alti saranno i canoni d’affitto;
• tipologia del contratto di locazione: maggiore è la durata, maggiore è la stabilità nel tempo dell’entrata mensile che si desidera ottenere;
• imposte: possono pesare anche in modo determinante sull’effettivo guadagno della rendita da locazione, per questo è necessario cercare immobili che possano approfittare delle agevolazioni fiscali oggi disponibili sui contratti d’affitto.

Considerazioni simili valgono anche per chi vuole acquistare un immobile per poi ristrutturarlo e metterlo nuovamente in vendita: luogo, pregio, tipologia di finanziamento ed eventuale accesso ad agevolazioni fiscali possono fare la differenza.

Ma come funziona l’acquisto di una casa a reddito? La prima fase è la medesima di qualsiasi altro investimento immobiliare: sarà necessario trovare l’immobile di proprio interesse tramite annunci oppure il supporto di un’agenzia e avanzare una proposta d’acquisto. Se non si dispone dei fondi necessari per completare la compravendita, sarà quindi necessario rivolgersi alla banca per l’erogazione di un mutuo, fare una simulazione di mutuo e, una volta approvato, il processo si finalizzerà con il rogito.

Superata questa fase, si apre quella messa a reddito vera e propria. Ma cosa serve per mettere in affitto una casa?

• verificare che gli ambienti siano idonei e rispettino le normative vigenti su collegamenti elettrici, tubature idrauliche, impianto del gas e caldaie;
• verificare che l’immobile non abbia vincoli dovuti a ipoteche o pignoramenti;
• produrre l’attestato di certificazione energetica (APE);
• dotarsi di visura catastale, planimetria, certificato di agibilità, atto di provenienza e regolamento di condominio.

Stabilire quanto si possa guadagnare comprando casa per affittarla, e quindi di quale entità sarà la rendita, non è semplice da stabilire a priori. Come già spiegato nei precedenti paragrafi, influiscono diversi fattori: dal luogo in cui si trova l’immobile fino all’eventuale accesso a vantaggi fiscali.

In linea generale, se si offre in affitto una casa a 1.000 euro al mese, bisognerà almeno considerare:

• pagamento IRPEF ordinaria o cedolare secca;
• imposta del 2% annuale sul contratto di locazione;
• IMU e addizionali comunali e regionali;
• costi di ammodernamento e manutenzione dell’appartamento, elettrodomestici e via dicendo.

Poiché le imposte comunali e regionali cambiano ovviamente a seconda di dove sorge l’immobile, non vi è una cifra di riferimento per l’intero Stivale. Di norma, su 1.000 euro mensili, si può sperare di raggiungere i 600-700 euro di rendita.

Quali immobili offrono i guadagni più alti

In linea di massima, gli immobili che offrono i guadagni più elevati – ovvero, con contratti di locazione più alti – rispondono alle seguenti caratteristiche:

• prevedono una metratura pari o superiore a 60 metri quadrati;
• si trovano in città di media grandezza, meglio se in prossimità del centro storico;
• dispongono di caratteristiche di pregio, ad esempio un valore storico, oppure di funzionalità aggiuntive come impianto di riscaldamento autonomo di recente revisione, impianto fotovoltaico per la produzione di energia elettrica o solare-termico per l’acqua calda sanitaria, ascensore, cappotto termico e molto altro ancora.

Naturalmente, non sono solo le città a garantire un buon reddito tramite la locazione. In provincia, ad esempio, sono molto apprezzate le villette unifamiliari, meglio se con un generoso giardino a disposizione e box auto.

Vantaggi fiscali delle case a reddito sulle tasse di locazione

Per chi decide di proporre in affitto un immobile di proprietà, allo scopo di ricavarne un reddito, esiste un importante vantaggio fiscale: quello della cedolare secca. Si tratta di un regime fiscale facoltativo, alternativo alla tassazione IRPEF, che permette di tassare il reddito che deriva da un contratto di locazione con aliquote fisse. Due sono  le soglie percentuali:

• cedolare secca del 10%: la si può applicare quando il contratto d’affitto prevede un canone concordato;
• cedolare secca del 21%: quando il canone d’affitto viene stabilito autonomamente dalle due parti, il proprietario e la persona che usufruirà dell’appartamento.

Quando ci si appresta a lanciarsi in un investimento come quello di comprare casa per metterla a reddito, è più che normale sorgano dei legittimi dubbi, anche perché la somma può essere importante. Ma quali sono i più comuni?Cosa vuol dire comprare una casa a reddito?

Comprare una casa a reddito significa acquistare un immobile – e quindi accendere il relativo mutuo – per destinarlo poi alla locazione per terzi, così da ottenere una rendita fissa dal pagamento dell’affitto.

In alternativa, il guadagno può essere rappresentato da una ristrutturazione per aumentare il valore dell’immobile, così da metterlo nuovamente in vendita.

Un immobile fornisce un reddito quando lo si concede a terzi tramite il pagamento di un canone, come ad esempio nel caso di un affitto. In questa situazione, si riceverà quindi un pagamento mensile – oppure trimestrale o semestrale – fisso in base al contratto stipulato. Al netto delle imposte e degli oneri statali, si tratterà quindi di un reddito.

Dove comprare per mettere a reddito?

Tutte le zone dove vi sono elevate richieste d’affitto sono ottime per comprare casa da mettere a reddito. In particolare, la richiesta è molto elevata nelle grandi città, soprattutto in prossimità dei centri storici. In provincia, invece, hanno maggior successo le villette unifamiliari con giardino e, possibilmente, anche box.